تفکیک، افراز و تقسیم

تفکیک: تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا زمین به متراز ۵۰۰۰ متر که مالک یا مالکین آنرا به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک تقسیم می کنند. افراز: افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان. تقسیم: تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل اموال منقول وغیر منقول می شود ولی در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تفکیک.
فرق بین افراز و تفکیک
1-در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند انرا به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند .همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آنرا تفکیک کنند .اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود. 2-اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. امادر افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود. 3-در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد باین نحو که یکی از آنها ۲ دانگ و دیگری ۴ دانگ آنرا مالک باشد درموقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود. چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچوقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است. چنانچه دو یاچند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت دارند هریک از انها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.
روش افراز املاک
۱- تسلیم درخواست افراز از طرف یک نفر یا عده‌ای از شرکاء ملک به ثبت محل. ۲- قبول درخواست و دستور ثبت در دفتر اندیکاتور و ارجاع به نماینده بوسیله مسئول اداره. ۳- ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور. ۴- ارسال تقاضا به بایگانی جهت پیوست نمودن پرونده برای تحویل به نماینده ۵- بررسی نماینده و اعلام نظر در خصوص امکان یا عدم امکان افراز از لحاظ پرونده ثبتی به مسئول اداره. ۶- بررسی و تصمیم رئیس ثبت مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز و تعیین تاریخ روز معاینه محل بر فرض قبول. ۷- ابلاغ تصمیم رئیس ثبت به متقاضی در صورت عدم قبول درخواست افراز. ۸- ارجاع به نقشه بردار جهت تهیه اخطار روز معاینه محلی در صورت امکان ادامه افراز. ۹- تهیه اخطار و تعیین روز معاینه محلی و دعوت از شرکاء بوسیله نقشه بردار. ۱۰- امضاء اخطارهای تهیه شده بوسیله مسئول مربوطه. ۱۱- صدور اخطارهای تهیه شده از دفتر اندیکاتور و تسلیم آنها به مامور مربوطه. ۱۲- ابلاغ اخطار روز معاینه محلی و افراز به کلیه مالکین مشاعی. ۱۳- برگشت اخطارهای ابلاغ شده به ثبت و ضبط آن در پرونده مربوطه. ۱۴- عزیمت نماینده و نقشه‌بردار به اتفاق متقاضی به محل جهت معرفی حدود و ترسیم نقشه افراز. ۱۵- معرفی ملک بوسیله متقاضی و تشخیص و تطبیق حدود توسط نماینده و برداشت نقشه بوسیله نقشه بردار. ۱۶- ترسیم نقشه بوسیله نقشه‌بردار و امضاء نماینده و حاضرین. ۱۷- ارسال نقشه به شهرداری در خصوص املاک شهری و سایر مراجع مقرر در قانون در مورد املاک خارج از محدوده جهت تایید عنداللزوم. ۱۸- برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر مقرر در قانون به اداره ثبت و ارجاع آن به بایگانی جهت پیوست نمودن پرونده و ارسال نزد نماینده و نقشه بردار. ۱۹- پیوست نمودن پرونده بوسیله بایگانی و ارسال نزد نماینده و نقشه بردار. ۲۰- تنظیم صورت مجلس افراز و امضاء آن بوسیله نماینده و نقشه بردار و حاضرین. ۲۱- ارسال صورتمجلس افراز و نقشه‌افرازی و سوابق امر نزد رئیس ثبت جهت اتخاذ تصمیم. ۲۲- بررسی پرونده و سوابق بوسیله رئیس ثبت و اتخاذ تصمیم نسبت به صورتمجلس و نقشه ترسیمی افراز. ۲۳- تهیه اخطار مربوطه به ابلاغ تصمیم مسئول اداره همراه با فتوکپی صورتجلسه افراز و نقشه ترسیمی جهت ابلاغ به کلیه مالکین مشاعی. ۲۴- تسلیم اخطار فوق‌الذکر و سوابق امر به مامور مربوطه جهت ابلاغ. ۲۵- ابلاغ اخطار همراه با فتوکپی صورت جلسه افراز و نقشه افراز و تصمیم مسئول ثبت به کلیه مالکین مشاعی. ۲۶- برگشت پرونده به بایگانی جهت ضبط تا وصول اخطارهای ابلاغ شده. ۲۷- وصول اخطارهای ابلاغ شده و ضبط آن در پرونده مربوطه تا انقضاء مهلت اعتراض. ۲۸- قبول درخواست صدور سند مالکیت سهم افرازی از طرف متقاضی یا متقاضیان به ضمیمه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر از مراجع قضائی صالحه. ۲۹- دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور توسط مسئول اداره. ۳۰- ارجاع پرونده به نماینده جهت تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروزی در صورت عدم وصول اعتراض. ۳۱- بررسی و تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروز شده بوسیله نماینده. ۳۲- گواهی دفتر املاک بازداشتی مبنی بر بازداشت یا عدم آن. ۳۳- ارسال پرونده به حسابداری جهت وصول هزینه افراز و حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت. ۳۴- ارسال پرونده به دفتر املاک پس از وصول حقوق ثبتی و بهاء دفترچه سند مالکیت. ۳۵- ثبت پیش نویس اسناد مالکیت در دفاتر املاک و ابطال سند مالکیت اولیه متقاضی با متقاضیان و تحریر سند مالکیت جدید و صدور بخشنامه مبنی بر اعلام ابطال سند یا اسناد مشاعی مربوطه به دفاتر اسناد رسمی تابعه. ۳۶- بررسی و امضاء ثبت دفاتر املاک و سند مالکیت و بخشنامه تنظیمی بوسیله مسئول مربوطه. ۳۷- صدور بخشنامه مذکور از دفتر اندیکاتور جهت ارسال به دفاتر اسناد رسمی تابعه. ۳۸- ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت سند در دفتر تسلیم سند و پلمب آن و تسلیم به متقاضی در قبال اخذ رسید پس از احراز هویت.
روش تفکیک املاک
۱- مراجعه متقاضی به دفترخانه و اخذ درخواست تفکیکی و ارائه آن به ثبت محل به ضمیمه نقشه تفکیکی که خود تهیه نموده باشد. ۲- دستور ثبت درخواست در دفتر اندیکاتور و ارجاع به نماینده جهت اقدام. ۳- ارسال درخواست تفکیکی به بایگانی جهت پیوست پرونده و تسلیم آن به نماینده. ۴- بررسی و تهیه نامه جهت ارسال نقشه به شهرداری برای تایید عنداللزوم. ۵- امضاء نامه بوسیله مسئول مربوطه و صدور آن. ۶- برگشت پرونده به بایگانی و ضبط آن تا وصول پاسخ شهرداری. ۷- مراجعه متقاضی به ثبت پس از گذشت دوماه از تاریخ تسلیم نامه به شهرداری در صورت عدم وصول پاسخ از شهرداری جهت ادامه عملیات تفکیک. ۸- وصول پاسخ از شهرداری منضم به نقشه تاییدشده. ۹- دستور ثبت نامه شهرداری در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت مراجعه بعدی بوسیله مسئول مربوطه و اعلام آن به متقاضی. ۱۰- ثبت نامه در دفتر اندیکاتور. ۱۱- ارسال سوابق به بایگانی جهت ضبط تا مراجعه متقاضی در روز تعیین شده. ۱۲- مراجعه متقاضی در روز مقرر و ارسال سوابق نزد مسئول مربوطه جهت تعیین نماینده و نقشه بردار. ۱۳- تعیین نماینده و نقشه بردار بوسیله مسئول مربوطه جهت عزیمت به محل. ۱۴- تودیع فوق‌العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار در صورت تعلق. ۱۵- عزیمت نماینده و نقشه‌بردار به محل همراه متقاضی. ۱۶- معرفی ملک بوسیله متقاضی و تشخیص حدود توسط نماینده و برداشت نقشه و ارزیابی توسط نقشه بردار و تعیین وقت مراجعه بعدی متقاضی. ۱۷- ترسیم نقشه تفکیکی و تنظیم برگ ارزیابی بوسیله نقشه بردار و تهیه صورت جلسه تفکیکی بوسیله نماینده و امضاء آن بوسیله نقشه بردار و نماینده و متقاضی. ۱۸- ارائه گزارش نماینده و نقشه بردار به مسئول مربوطه منضم به صورت جلسه و نقشه تفکیکی. ۱۹- گواهی دفتر بازداشتی مبنی برعدم بازداشت. ۲۰- بررسی مسئول اداره و ارجاع به حسابداری جهت اخذ هزینه تفکیک. ۲۱- ارسال پرونده به حسابداری جهت محاسبه هزینه تفکیک. ۲۲- پرداخت هزینه تفکیک توسط متقاضی در بانک. ۲۳- پیوست قبض پرداخت هزینه تفکیک به پرونده و ارسال آن نزد مسئول مربوطه جهت امضاء. ۲۴- کنترل و امضاء صورت مجلس تفکیکی بوسیله مسئول مربوطه. ۲۵- ارسال صورت مجلس تفکیکی به دفتر اندیکاتور جهت صدور و ارسال آن به دفترخانه. ۲۶- صدور صورت جلسه تفکیکی و ارسال آن به دفترخانه مربوطه. ۲۷- برگشت پرونده همراه با سوابق به بایگانی جهت ضبط در ردیف مربوطه.
مراحل تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل
1-شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور ملکی دارید 2-پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و در صورت لزوم وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید. 3-در این مرحله وکیل مراحل قانونی برای افراز ملک مشاع و یا تقسیم آن را انجام خواهد داد.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست فروش ملک مشاعی توسط وکیل

1-مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی 2-ارائه اصل سند مالکیت مشاعی ….

موسسه حقوقی الهام بهترین مشاورو وکیل شما جهت انجام امور ملکي