قرارداد ساختمانی

قرارداد اجرای ساختمان اعم از اینکه به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد برای طرفین آن حکم سند دارد و مشخصات اصلی و کلی قرارداد مانند مشخصات و نشانی دو طرف، موضوع، مبلغ، مدت، نوع و اسناد و مدارک منضم به قرارداد در آن قید می شود.

عقد قرارداد مناسب مهمترین و ابتدایی ترین مرحله یک فعالیت ساختمانی می باشد و هیچ دلیلی از قبیل مطمئن بودن به طرف مقابل ،پایین بودن مبلغ قرارداد و......نمی تواند نبستن قرارداد را توجیه کند.

به ویژه درفعالیت های ساختمانی با توجه به وجود خطرات جانی و مالی فراوان و همچنین گردش مالی زیاد اهمیت انعقاد قرارداد غیر قابل انکار است.

از طرفی اگر در یک قرارداد به تمام جنبه های حقوقی و جزییات توجه نشود ممکن است به جای آنکه قرارداد حق را به حق دار برساند دقیقا برعکس عمل کند و موجب سوء استفاده قرار گیرد. مجری باید قبل از انعقاد قرارداد از محل اجرای ساختمان بازدید کرده و تمام اسناد و مدارک و نقشه ها را ملاحظه نموده و از موقعیت، نوع کار، وضعیت آب و هوا، امکان اجرای کار در فصلهای مختلف سال، انواع مصالح و تجهیزات و ماشین آلات و امکانات نیروی انسانی ماهر در بازار کار، آگاهی کامل داشته و باتوجه به اطلاعات مذکور در زمینه موضوع قرارداد و سود مورد نظر خود، تعهدات زیر را تقبل نماید:

شرح خدمات و حوزه مسئولیت فنی و حقوقی مهندسان مجری در ارتباط با نقشه های پروژه محدود به اجرای کامل و دقیق نقشه هایی است که توسط طراح و یا طراحان تهیه شده است. عدول و تخطی طراح از ضوابط فنی و آئین نامه ای طراحی و یا نقص در مطالعات محلی و ساختمانهای مجاور مسئولیتی است که به عهده خود طراح قرارمی گیرد و مهندس مجری موظف به تشخیص آن نمی باشد و همچنین انطباق نقشه های یک پروژه باهم وظیفه طراحان آن پروژه است و مهندس مجری از این بابت مسئولیتی ندارد.

ناظر در قراردادهای ساختمانی چه مشخصاتی دارد؟

شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال با صلاحیت نظارت بر ساختمان در یک یا چند رشته از رشته های اصلی و مرتبط موضوع قانون است که توسط سازمان استان انتخاب و به صاحب کار، شهرداری و یاسایر مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی می شود و بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال خود به لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها، مقررات ملی ساختمان و محاسبات فنی منضم به آن نظارت می نماید.

ناظر هماهنگ کننده چه نوع پروانه ای باید داشته باشد؟

شخصی حقیقی دارای پروانه اشتغال و صلاحیت نظارت در رشته معماری یا عمران است که بر اساس شرح خدمات مهندسان رشته های ساختمان مسئول هماهنگی بین تمامی ناظران رشته های هفتگانه مندرج در قانون در یک ساختمان یا مجتمع یا مجموعه ساختمانی و ارسال گزارش های مرحله ای به شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد. در خصوص ناظران حقوقی ساختمان، مدیر عامل شرکت یا مسئول واحد فنی مؤسسات و یا نهادهای عمومی غیردولتی همان هماهنگ کننده خواهد بود.

روش قرارداد بر اساس فهرست بها چگونه است؟

در این روش، مبلغ تعیین شده در قرارداد جمع کل مبالغی خواهد بود که بصورت منفرد تجزیه و تحلیل شده و یا بصورت مقطوع در فهرست بها منظور شده است. در قرارداد بر اساس فهرست بها ابتدا مشخصات و جزئیات کار با توجه به نقشه های اجرایی تعیین گردیده و پس از توضیحات لازم در این زمینه که با توجه به مشخصات فنی آن بوسیله مهندسین مشاور تهیه می گردد ، تقریباً مقادیر دقیق کار تعیین می شود.

سپس فهرست مقادیر و بهای واحد عملیات مربوط، با توجه به مشخصات فنی آن در فصلهای جداگانه ای تهیه شده و در پایان برآورد، هرینه طرح با توجه به ضرایب مربوط، از قبیل هزینه تجهیز و برچیدن کارگاه، هزینه صعویت انجام کار در ارتفاع، هزینه انجام کار در طبقات، هزینه بیمه کارگاه و غیره مشخص و تخفیف (مینوس) یا اضافه پیشنهادی (پلوس) پیمانکار نیز از رقم فوق کسر یا به آن اضافه می گردد. میلغی که به این طریق مشخص می گردد مبلغ کل قرارداد خواهد بود.

قرارداد به صورت موافقت نامه مدیریت (پیمان مدیریت) چگونه منعقد میشود؟

در این حالت، هیچ محدودیتی از نظر مبلغ کار وجود ندارد و پیمانکار، با گرفتن درصد معینی (که با توافق کارفرما تعیین می شود) از کلیه مخارجی که انجام می دهد (از قبیل خریدها، پرداختهای کارگری، ماشین آلات، حقوق پرسنل و غیره) آن کار را انجام می دهد.

روش دیگری نیز در قرارداد بصورت موافقت نامه مدیریت وجود دارد که آن را قرارداد امانی با پرداخت ثابت به پیمانکار می نامند.

در این روش کلیه مخارج پیمانکار عیناً پرداخت می گردد و فقط مبلغی که به عنوان سود و مخارج بالاسری پیمانکار تعیین می گردد بصورت مبلغ ثابتی خواهد بود و این مبلغ را می توان از طریق برگزاری مناقصه بین چند پیمانکار و یا تبادل نظر و توافق بین پیمانکار و کارفرما مشخص نمود.

انجام کارهای ساختمانی توسط کارفرما (امانی) چگونه است؟

در صورتیکه کارفرما دارای افراد و پرسنل متخصص کافی و ماشین آلات مورد نیاز باشد می تواند با استخدام کارگر، انجام کار را رأساً به عهده بگیرد. در اکثر کارهایی که دارای ابعاد گسترده ای نیستند، اجرای کار با این روش امکان پذیر است.

همچنین این روش بیشتر در کارهای بهسازی و نگهداری و نیز توسط ادارات محلی اجرایی از قبیل اداره راه ، مسکن و شهرسازی و شهرداریها انجام می پذیرد.

قرارداد بر اساس برنامه ریزی پیشرفت کار

بعضی از عملیات اجرایی را، نمی توان در فهرست بها و یا بر اساس نقشه های اجرایی و حجم عملیات ضمیمه قرارداد اندازه گیری نمود. مانند حفاری چاههای عمیق، که نمیتوان دقیقاً عمق دستیابی به دبی مورد نظر را تخمین زد.

لذا معین نمودن مبلغی در این رابطه منطقی نبوده و حجم عملیات در این قبیل موارد را نمی توان دقیقاً مشخص نمود و یا ممکن است نقشه های اجرایی کار، در ابتدای عملیات اجرایی آماده نبوده و بنا به ضرورت ناچار باشیم عملیات را شروع نماییم. در چنین شرایطی، قرارداد بر اساس پیشرفت کار بسته می شود.

این قرارداد، تقریباً مشابه قرارداد بر اساس فهرست بها می باشد لیکن دارای اختلافات عمده ای با آن روش است.جهت کشف میادین نفت و گاز معمولاً از چنین روش قراردادی استفاده می شود.

قرارداد را میتوان بر اساس برآورد کلی یا قیمت ثابت منعقد کرد؟

در این نوع قرارداد که قرارداد با قیمت ثابت نیز نامیده می شود، یک قیمت کلی با توجه به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات توافقنامه، برآورد و مشخص می گردد و کار به صورت کلی و یا یکجا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می شود.

در این نوع قرارداد، میبایست مشخصات و نقشه ها دقیقاً و با جزئیات کامل مشخص گردد . البته ممکن است فهرست بهایی هم برای این وضعیت تهیه گردد ولی نه به منظور قیمتهای واحد، بلکه برای اینکه پیمانکار بتواند با توجه به آن و چگونگی برآورد قیمت پیشنهاد قیمت خود را از روی آن آنالیز نماید.

این نوع قرارداد معمولاً در ساختمانهای تیپ، مانند واحدهای مسکونی انبوه، پوششهای کارگاهها و کارخانجات و انبارها و بطور کلی سایر ساختمانهایی که دارای ابعاد مشخص بوده و از نظر مسائل اجرایی، خصوصیات پیچیده ای نداشته باشند و همچنین تأمین وسایل داخل ساختمان مشکل نباشد، مورد استفاده قرار می گیرد.

قرارداد متر مربع زیر بنا به چه صورتی میباشد؟

به منظور تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی که سطح زیر بنای آنها حداکثر دو هزار متر مربع است، سازمان مدیریت و برنامه ریزی موافقت خود را با اجرای اینگونه پروژه ها بر اساس متر مربع زیر بنا اعلام نموده است. این نوع قرارداد را می توان با اندکی اختلاف، مشابه قرارداد با مبلغ مقطوع به حساب آورد.

نمونه قرارداد

ماده ۱- نظر به اینکه، آقای…..فرزند…..به شناسنامه شماره …..صادره از…..ساکن …..(که از این پس اول نامیده خواهد شد). مالک پلاک فرعی….از اصلی…..اراضی…..بخش…..واقع در…..است و قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد و نظر به اینکه آقای……فرزند …..به شناسنامه شماره …….صادره از….ساکن …..(که از این پس طرف دوم نامیده خواهد شد) امکانات مالی لازم را جهت احداث بنا در رقبه موصوفه دارد، به منظور احداث بنا در پلاک مذکور و شرکت در عرصه و اعیان پلاک مزبور این قرارداد بین طرفین منعقد شد.

ماده ۲- ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد معادل …..ریال (….تومان) برآورد شده و مورد قبول طرفین است.

ماده ۳- مقرر شد طرف دوم بنائی با مشخصات و طبق نقشه‌ای که پیوست این قرارداد و جزء لاینفک آنست و به امضاء طرفین رسیده، در پلاک موصوف احداث کند.

تبصره ۱- طرف دوم مکلف است بنا را دقیقاً بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه‌‌های مصوب احداث نماید.

تبصره ۲- شرف دوم مکلف است کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمنی را رعایت کند و طرف اول در این خصوص مسئولیتی ندارد.

ماده ۴- طرف دوم مکلف است فتوکپی کلیه اسناد هزینه را- اعم از اسناد خرید اجناس یا دستمزدها- امضاء کرده در پایان هر هفته در اختیار طرف اول قرار دهد. همچنین مکلف است صورتحسابی در دو نسخه ترتیب دهد و در پایان هر هفته نسخه ثانی صورتحساب را امضاء کرده در اختیار طرف اول بگذارد. مدارک و صورتحسابهای مذکور ملاک محاسبات و روابط مالی طرفین خواهد بود.

ماده ۵- پس از آنکه هزینه‌های انجام شده از جانب طرف دوم- طبق مدارک ماده ۴ به ارزش عرصه (طبق ماده۲ ) بالغ شد مابقی هزینه ساختمان تا اتمام بنا بالمنافصه پرداخت خواهد شد. به این منظور طرفین حساب جاری مشترکی در بانک …افتتاح کرده‌اند که برداشت از آن بادو امضاء انجام می‌شود. طرفین مکلفند کلیه وجوهی را که برای مصرف در ساختمان لازم است به این حساب واریز کنند و کلیه پرداختها را نیز از این حساب انجام دهند.

ماده ۶- طرف دوم مکلف است بنا را بر مبنای زمان بندی شده‌ای که به عنوان ضمیمه شماره ۲ این قرارداد به امضاء طرفین رسیده احداث کند.

ماده ۷- پس از اتمام بنا طرف اول مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ مشاع از ملک (اعم از عرصه و اعیان) به طرف دوم اقدام کند. تبصره ۱- کلیه هزینه‌های لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال (اعم از مالیاتها و عوارض و جرائم و هزینه تفکیک و غیره) بالمنافصه پرداخت خواهد شد. تبصره ۲- انتقال رسمی ظرف هفتاد و پنج روز از تاریخ صدور گواهی پایان ساختمان باید انجام شود.

ماده ۸- طرف اول در صورت تأخیر در ایفاء تعهد موضوع ماده ۷ مکلف است بابت هر روز تأخیر مبلغ ……..ریال به طرف دوم بپردازد. پرداخت این وجه مسقط تعهد طرف اول نخواهد بود، و انتقال سه دانگ باید انجام شود.

ماده ۹- در صورت بروز اختلاف در تفسیر یا اجرای این قرارداد آقای……به نشانی …. که ضمن قبول داوری این قرارداد را امضاء کرده‌اند، در خصوص مورد به عنوان داور دارای حق صلح و سازش اظهار نظر خواهند کرد و رای ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجراء و غیر قابل اعتراض است.

ماده ۱۰- این قرارداد که مشتمل بر ده ماده و چهار تبصره است. در تاریخ ….در …..بین طرفین امضاء و مبادله شد. تعداد نسخ سه نسخه با اعتبار واحد است.

امضاء طرف اول امضاء طرف دوم امضاء داور

ممکن است اینگونه قراردادها بر مبنای این توافق تنظیم شود که طرف اول صرفاً زمین را بدهد و طرف دوم بنا را احداث کند و طرفین در عرصه و اعیان شریک باشند. در این حالت هرچند که قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار می‌گیرد اما معمولاً ذکری از قیمت زمین و ما به ازای آن، در قرارداد به میان نمی‌آ‌ید. بلکه طرف دوم متعهد می‌شود بنایی با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و طرفین در عرصه و اعیان شریک باشند.

ممکن است بین طرفین توافق شود که پس از رسیدن عملیات ساختمانی به مرحله‌ای خاص که معمولاً زمانی است که هزینه‌های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد. طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی و انتقال قدر السهم خویش به خود به طرف دوم بدهد.

موسسه حقوقی الهام بهترین مشاورو وکیل شما جهت انجام عقد قراردادها